库存高企、割肉求生 “金九银十”郑州楼市掀起降价潮

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原标题:高库存,割肉求生存“金九银十”郑州楼市掀起一波降价潮

河南领先房企的“不降价联盟”似乎未能阻止新房市场房价的大规模下跌。

位于郑州热门房地产板块金水北的合昌友迪原价1.8万元/平米,9月底再次推盘。精装修改成了毛坯房,均价降到了15500-16500元/平米;位于郑东新区的北龙湖大厦,经不起市场的压力。高端项目碧园傅蓉精装修房均价4.5万元/平方米。目前已经购买了一批室内房屋,由精装修变为毛坯房,单价已经降到3万元/平米以下。

分期首付、案例打折、送车、送车位、送家电……今年的“金九银十”,郑州新房市场上演了一场“花式”降价潮。

“降价潮”席卷而来

“降价”“打折”成为今年郑州新房市场的高频词。

位于金水区的老盘新苑金水管城,9月底推出了内部购买。价格低至16000元/平米。原均价19000元/平米-20000元/平米,差价达到3000元/平米-4000元/平米;常熟滨水花城,位于郑州北四环,原本均价12000元/平米。9月推出特价房,单价9600元/平米-10500元/平米,首付5%;敏捷天宇,位于新兴板块南龙湖,原本均价10000元/平米,现在是特价8700元/平米-9000元/平米的现房。

位于主城区的明星楼盘万科西施项目在国庆期间推出了一些特别优惠。

位于主城核心区的新址价格相对稳定。在参观的位于中原区核心区的两栋建筑中,国庆期间来售楼处看房的人并不多。据新京报记者报道,主城房地产优惠价格不强。其中,位于中原区二环的万科西施,原本均价17500元/平米,现在高架桥附近或楼层较低的一些房子特价不到16000元/平米,正在清算中。同样,万科西施附近的全顺商城也在国庆期间推出了一些低楼层的特价商品。全顺商城的营业员说,“相比节前一点优惠,还是一房一价,看楼层位置”。

位于郑州主城区的全顺商城,推出了一些特别优惠。

一位在郑州做了6年生意的中介告诉新京报记者:“在这波降价中,主要集中在三环或三环以外的郊区。房价比2017年高点跌了不少。比如2017年南龙湖区新房均价9847元/平方米,目前均价9248元/平方米,下降6%;2017年,机场地区新房均价1万元/平方米,目前均价9200元/平方米,下降8%;2017年,平原新区新房均价为8084元/平方米,目前均价为7183元/平方米,下降11%;2017年,绿色世博板块新房均价为14000元/平方米,目前均价为9500元/平方米,下降32%.郊区新房整体下降10%-40%,区域分化非常明显。”

例如,2017年,一度流行的新兴板块吕波区是一个热点。郑东碧桂园的高层住宅均价一度高达15500元/平方米,平房标准层均价17961元/平方米,开盘当天去污率达到100%。然而,自2018年股市下跌以来,吕波这个新兴地区的支撑位并不完整

而郑东新区的豪宅作为郑州新屋市场的“最高处”,却未能顶住压力,在资金撤出的诅咒下开始降价模式。恒大月龙台原价32000元/平米,疫情期间优惠30%,最低单价23000元/平米。

近日,在北龙湖备受瞩目的碧园傅蓉推出了一批房子,均价4.5万元/平方米。据物业顾问介绍,目前国内购买的房屋数量较多,单价从28800元/m2到34800元/m2不等,该物业2017年征地时的楼层价格已达到24000元/m2左右。

新房交付标准降低,库存高,天气冷

值得购房者关注的是,郑州新房市场在“金九银十”中纷纷调价,其中也包含了开发商的营销策略。很多率先降价的房子都有精装修改毛坯房的情况,也有房屋位置不好,户型不好等因素。

比如碧源傅蓉推出的上述房子,单价降低了近2万元,从精装修变成了毛坯房。据物业顾问介绍,某金融公司购买的原国内房屋,现在以转售方式出售,但需要增加转让费,同时要绑定车位。另外首付要准备200多万。

但上面提到的金水北合昌优迪原价是18000元/平米,到9月底均价降到了15500-16500元/平米。不仅精装修改成了毛坯房,有的房子位置也比较嘈杂,学区数量也相应减少。

郑州新房市场的降价也来源于成交量的持续下降。易居研究院数据显示,过去的“金九”,郑州新房市场成交面积仍同比下降22%。

从最近项目开盘来看,并不理想。去污率50%以上的建筑已经是最好的了。比如9月26日开业的郑州华侨城共推出236套房,其中146套房已去污,去污率61.86%。而二七区南三环甲堆和亚星星河县有144套房,25套房是去化学,去化学率只有17.36%。

嘉里郑州资讯发布的周数据显示,9月份前三周郑州新房综合认购率分别为28%、46%和54%。

一方面不好,另一方面郑州新房库存在上升。根据嘉里发布的数据,2020年8月郑州市商品房存量为933.64万平方米,同比增长373.96万平方米,同比增长69%。净化周期也从去年的5.2个月延长到10.3个月。

二手房价格颠倒了

相对于已经降价的新房市场,郑州二手房市场相对较强。但是,由于新房市场的传导和成交量的不断下降,许多房东也降低了价格。

位于郑州主城区中原区金艺商圈的二手房,价格坚挺,售价甚至高于周边新房。

根据壳牌研究院的数据,从2020年4月开始,郑州二手房市场已经处于高位出售。4-9月累计营业额同比增长45%,其中9月同比增长15%左右。但由于8月份基数较高,成交量下降了23%。交易价格方面,从2019年下半年开始,郑州二手房整体价格处于向下调整阶段。今年6月以后价格企稳,环比上涨1.4%,止跌回升,同比上涨1.6%。

图片来源 贝壳研究院

在走访过程中,新京报记者发现,很多房子的交易周期被拉长,房东不断压低售价。位于锦衣附近的二手房均价

有些不好卖的业主,比如地段不好或者税费高,价格调整比较大。例如,郑州五龙口程凯绿园社区的一套二手房于2019年底上市,总上市价格为249万元/套。2020年7月开始第一次降价9万,9月17日两次降价25万和20万,现价195万。根据中介反馈,业主急于出售,还有降价空间。但由于房子年代比较新,流转税近20万,所以降价幅度比较大。

另外,在走访期间,新京报记者还发现,郑州二手房市场和新房市场价格倒挂。比如同地段新房价格几乎等于甚至低于二手房。“即使在同一个行业,新房也比二手房有更多的不确定因素,如交付时间、学区和配套设施。”郑州当地中介表示:“郑州主城区仍以二手房为主,尤其是一、二环以内。新房大多位于三四环,位置比较远,配套设施还不成熟。”

新京报记者徐谦摄影徐谦

编辑吴昕校对李明